第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要

24.已经合法占有出售标的物的受叫人请求出售人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，他们当事人以超越诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。

司法看法

来源：《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》理解与适用

就不动产而言，除法律另有规定外，需完成物权登记方可完成物权变动，没有完成物权登记而仅占有不动产的，因欠缺法律规定的物权变动的生效要件而使得受叫人并未获得不动产所有权。对于此时该不动产受叫人的物权转移登记请求权是不是适用诉讼时效，实践中存在两种看法：一种看法觉得，出售人所承当的主给付义务为转移不动产的占有，更为要紧的是转移不动产所有权。假如出售人仅向受叫人履行出货不动产的义务，未在合同规定的期限届满时办理不动产所有权转移登记的，系没履行转移不动产所有权这个非常重要的主给付义务，已经构成违约。无论出售人是不是已经出货不动产，受叫人基于合同请求出售人帮助办理物权转移登记手续，显然是基于合同约定而产生的债权请求权，故应当适用诉讼时效。另一种看法觉得，应当区别受叫人是不是已经占有标的物，假如出售人已经将不动产出货给受叫人，受叫人已达成对标的物的占有些，受叫人请求出售人帮助办理不动产所有权转移登记的请求权，具备肯定的物权属性，不适用诉讼时效的规定。大家倾向于后一种看法。

作者：最高人民法院民事审判第一庭

来源：中国民事审判前沿（2005.1）

最高人民法院民一庭倾向性建议：

1、产品房交易合同约定的出卖人出货房子的期限届满，买受人依据合同约定可以请求出卖人出货房子。其请求权是债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区别具体状况：房子拥有法定出货条件，诉讼时效期间自合同约定的出货期限届满之日起计算；假如房子尚不拥有法定的出货条件，诉讼时效期间应从房子拥有法定的出货条件之日起计算。

2、出卖人已经将房子出货于买受人，买受人亦已达成对房子的占有些，买受人请求出卖人转移房子所有权、办理房子所有权登记的请求权具备物权属性，不适用诉讼时效的规定。

实务看法

作者：张谦

来源：法律适用2006年1期论开发商未帮助业主办理产权证的法律责任

笔者觉得，上述两种看法都打造在将当事人办理产权证及过户登记手续的约定视为债权合同的基础上，其最大的缺点是未弄了解当事人办理产权证及过户登记手续的约定是什么性质的合意。基于前一部分的剖析，笔者已经将这种约定定性为物权合同。物权合同与债权合同具备不一样的法律效力，债权合同的效力是在当事人之间产生债权债务关系，守约方对违约方的请求权是一种债权请求权；而物权合同的守约方对违约方的请求权是一种物上请求权。本案中开发商帮助办理产权证和过户流程的物权合同是一个有效合同，此合同的履行直接致使所有权的转移。但开发商的违约导致所有权转移受阻，此时买方即业主的办证和过户请求权事实上是所有权出货请求权，是一种物上请求权。

笔者觉得，物上请求权不应适用诉讼时效。物上请求权离不开物权而独立存在，因此不可以脱离物权单独地罹于消灭时效。假如物上请求权可以单独罹于诉讼时效，则所有权将变成没实质内容的空虚的所有权，或者致使物权人空有物权之名却无物权之实（物权行使遭到妨害而过诉讼时效期间时），或者致使占有人拥有物权之实而无物权之名 （物权被别人占有而过诉讼时效期间时）。

有关案例

1.人民法院报 2015年9月9日第七版 案例撰稿人

张明（北京第三中级人民法院）

案例要旨

出卖人已经将房子出货给买受人，买受人已达成对房子的占有，买受人请求出卖人办理房子所有权登记的请求权具备物权属性，不适用诉讼时效的规定。

2.人民法院报 2018年8月29日第7版 案例撰稿人

杨红平（重庆第一中级人民法院）

案例要旨

合法占有人过户登记请求权的特殊性，导致对已基于房子出售合同等债权契约而合法占有不动产的受叫人的过户登记请求权适用诉讼时效缺少合理性与必要性。

3.执笔人：广东高级人民法院民一庭佘琼圣

广东参阅案例。典型案例剖析 2010年3月8日（第3期）

案例要旨

房子交易中，办理房子权属转移登记是出卖人的主要义务。出卖人已出货房子，但没在合同约定的期限内办理权属转移登记手续，买受人在合同约按期限届满之日起超越两年才请求出卖人办理权属转移登记，不适用诉讼时效的规定。即便买受人已经付清房款且占有房子，也不可以确认买受人享有房子所有权。

引使用方法条

中国合同法